Wprowadzenie
Umowa o dożywocie jest umową nazwaną, uregulowaną przepisami Kodeksu cywilnego (dalej: ,,k.c.’’). Umowa dożywocia wymaga zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 k.c.). Jest to zatem umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca, a przy tym odpłatna, co oznacza, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. W przypadku umowy o dożywocie zbywca nieruchomości (dożywotnik) uzyskuje określone świadczenie służące w zasadzie zaspokojeniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Należy mieć na uwadze, że:
,,Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł. Odmienna umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa o dożywocie. W skład prawa dożywocia powinny wchodzić roszczenia o utrzymanie, przy czym ich treść powinna stanowić spójną, funkcjonalną całość.’’
(Wyrok SA w Łodzi z dnia 27.02.2015 r., I ACa 1279/14).
Strony Umowy
W świetle przepisu art. 908 § 1 stroną uprawnioną (dożywotnikiem) może być wyłącznie osoba fizyczna, co wyłącza możliwość ustanowienia dożywocia na rzecz osoby prawnej. Osoba prawna nie może występować w charakterze domownika w obrocie prawnym, a osoby trzeciej nie sposób określić jako osoby bliskiej osobie prawnej. Zbywca nieruchomości może ustanowić dożywocie: na swoją rzecz, na rzecz swoją i osoby bliskiej oraz wyłącznie na rzecz osoby bliskiej (pactum in favoerm tertii). Prawa dożywocia nie można ustanowić na rzecz osoby trzeciej, niepozostającej w stosunku bliskości do zbywcy. Kodeks cywilny nie zawiera definicji legalnej „osoby bliskiej”. Definicję normatywną zawiera natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej: ,,u.g.n.’’). Zgodnie z treścią przepisu art. 4 pkt 13 u.g.n. osobami bliskimi są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoby, które faktycznie pozostają ze zbywcą we wspólnym pożyciu, czyli żyjące w konkubinacie.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy o dożywocie może być wyłącznie nieruchomość. Z uwagi na dość lakoniczne sformułowanie przepisu art. 908 § 1 k.c. należy przyjąć, że umowa o dożywocie może dotyczyć każdej nieruchomości bez względu na jej rodzaj. Definicję legalną ,,nieruchomości’’ zawiera przepis art. 46 k.c., zgodnie z którym wyróżnia się trzy kategorie nieruchomości, mianowicie: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Trzeba mieć na uwadze, że grunty, jako części powierzchni ziemskiej w rozumieniu art. 46 k.c., są zawsze nieruchomościami, budynki natomiast i ich części noszą przymiot nieruchomości jedynie w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych z uwagi na to, że budynki i ich części, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, są częściami składowymi gruntu.
Co ważne, w doktrynie wskazuje się, że dożywocie nie może zostać ustanowione w zamian za przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wynika to z faktu, że zgodnie z art. 244 k.c. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest jednym z pięciu enumeratywnie wyliczonych ograniczonych praw rzeczowych, które zasadniczo są prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena). W związku z tym, nie ma możliwości przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego oraz prawa do domu i udziału w nich w zamian za uprawnienia dożywotnie.
Skutki prawne wynikające z umowy o dożywocie
Konsekwencją wynikającą z zawarcia umowy o dożywocie jest powstanie z mocy prawa dożywocia. Do prawa dożywocia stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Ustanowione prawo dożywocia podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości.
Trzeba mieć na względzie, iż:
,,obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie ogranicza właściciela w możliwości dokonywania rozporządzeń przedmiotem jego własności. Odnosi się to zarówno do przeniesienia własności nieruchomości pod tytułem ogólnym, jak i pod tytułem szczególnym. Nabywca nabywa nieruchomość w takim zakresie, jaki służył zbywcy tzn. obciążonej dożywociem. Nabywca staje się z mocy prawa podmiotem obowiązków odpowiadających prawu dożywocia’’.
(por. orzeczenie SN z dnia 12.10.1973 r., III CRN 194/73)
Prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912 k.c.), oznacza to, że nie może być przedmiotem zbycia ani w drodze czynności prawnej, ani w drodze dziedziczenia.
Prawo dożywocia podobnie jak inne ograniczone prawa rzeczowe, nie podlega przedawnieniu. Do wygaśnięcia ustanowionego prawa dożywocia dochodzi w sytuacji:
- śmierci dożywotnika;
- rozwiązania umowy przez sąd;
- zrzeczenia się prawa przez uprawnionego oraz nabycie własności nieruchomości przez dożywotnika.
Trzeba mieć na uwadze, że okoliczność, gdy dożywotnik może się utrzymać samodzielnie nie stanowi podstawy rozwiązania umowy dożywocia.
Kontakt
Jeśli potrzebujesz bardziej szczegółowej pomocy w powyższym temacie, zapraszamy do kontaktu:
- tel: 669 815 489
- e-mail: kancelaria@krpes.com.pl
- Formularz kontaktowy: Skontaktuj się.
