Współwłasność rzeczy — szczególnie nieruchomości, często bywa źródłem konfliktów i nieporozumień pomiędzy właścicielami. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość jej zniesienia, tak aby każdy ze współwłaścicieli mógł samodzielnie decydować o swoim majątku. W poniższym artykule wyjaśniam, jak wygląda procedura zniesienia współwłasności, czym różni się tryb umowny od sądowego oraz jakie obowiązki i koszty wiążą się z każdym z nich.
Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności – dwa tryby zniesienia współwłasności
Tryb umowny
Zniesienie współwłasności w trybie umownym jest możliwe wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele zgodnie ustalą warunki podziału. W przypadku nieruchomości umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego — pod rygorem nieważności.
Jest to tryb zdecydowanie szybszy niż postępowanie sądowe, jednak wiąże się z określonymi kosztami. Na koszt zniesienia współwłasności u notariusza składają się:
- taksa notarialna — od 1 000 zł do nawet 10 000 zł, zależnie od wartości nieruchomości
- opłaty za wypisy aktu notarialnego
- opłata za złożenie wniosku do ksiąg wieczystych
Tryb sądowy
Tryb sądowy stosuje się przede wszystkim wtedy, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia. Wniosek do sądu może złożyć nie tylko współwłaściciel, ale również osoba mająca interes prawny — na przykład wierzyciel jednego ze współwłaścicieli.
W postępowaniu sądowym sąd samodzielnie decyduje o sposobie zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne i wysłuchując uczestników postępowania. Postanowienie sądu ma charakter konstytutywny — czyli tworzy nowy stan prawny.
Opłata sądowa od wniosku wynosi:
- 300 zł — przy zgodnym projekcie podziału
- 1 000 zł — gdy współwłaściciele nie są zgodni
Sąd rozstrzyga również roszczenia współwłaścicieli dotyczące korzystania z rzeczy ponad przysługujący udział oraz rozliczenia nakładów poniesionych na rzecz wspólną.
Kancelaria Radcy Prawnego Emilia Struchowska
Chcesz znieść współwłasność nieruchomości lub rzeczy?
Doradzimy najlepszy tryb — umowny lub sądowy — i przeprowadzimy przez całe postępowanie.
Sposoby zniesienia współwłasności
Zarówno w trybie umownym, jak i sądowym stosuje się trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:
- Podział fizyczny rzeczy - nieruchomość zostaje podzielona na wyodrębnione części przyznawane poszczególnym właścicielom. Możliwy, gdy podział nie narusza przepisów prawa ani nie zmniejsza wartości nieruchomości w sposób istotny.
- Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli - z obowiązkiem spłaty pozostałych. Często stosowany, gdy podział fizyczny jest niemożliwy lub niecelowy.
- Sprzedaż rzeczy i podział środków - według wysokości udziałów. Stosowany jako ostateczność, gdy żadne z powyższych rozwiązań nie jest możliwe.
W postępowaniu sądowym to sąd — niezależnie od stanowisk uczestników — ostatecznie decyduje, który sposób zniesienia współwłasności jest odpowiedni do zaistniałych okoliczności.
Czy można się nie zgodzić na zniesienie współwłasności?
W świetle obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego (art. 210 k.c.) każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności. Co istotne, uprawnienie te jest niezależne od tego, jakiej wielkości udziałem współwłaściciel dysponuje. Oznacza to, że pozostali współwłaściciele nie mogą zakwestionować żądania co do zasady (czyli samego zamiaru zniesienia współwłasności), a co najwyżej przysługuje im uprawnienie do zakwestionowania zaproponowanej formy rozliczenia. Należy pamiętać, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).
Kiedy nie można znieść współwłasności?
Możliwość domagania się zniesienia współwłasności może polegać ograniczeniom wynikającym z przepisów określonej ustawy (np. art. 3 ustawy o własności lokali, czy art. art. 2a ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) lub z czynności prawnej (czyli w drodze umowy). Umowa wyłączająca uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być zawarta w dowolnej formie. Roszczenie wynikające z treści umowy może zostać ujawnione w dziale III. księgi wieczystej określonej nieruchomości. Warto zapamiętać, że w takim przypadku wpis może zostać ujawniony w treści księgi wieczystej, jeśli umowa została zawarta w formie pisemnej z poświadczonymi podpisami notarialnie lub w formie aktu notarialnego. Termin wyłączenia w zakresie możliwości żądania zniesienia współwłasności nie może być dłuższy niż 5 lat, jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu, możliwe jest jego przedłużenie na okres do 5 lat (art. 210 § 1 k.c.).
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czym jest zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności to proces prawny, który ma na celu zakończenie wspólnego posiadania jednej rzeczy (np. nieruchomości) przez kilka osób. Może polegać na podziale fizyczny rzeczy, przyznaniu rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż rzeczy i podziale uzyskanych pieniędzy. Proces ten może być przeprowadzony na drodze umowy lub postępowania sądowego.
W jaki sposób można znieść współwłasność?
Zniesienie współwłasności rzeczy może nastąpić w jednym z dwóch trybów: umownym (gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na sposób zniesienia współwłasności) lub sądowym (gdy nie ma porozumienia między współwłaścicielami, wówczas o sposobie zniesienia decyduje sąd).
Ile kosztuje zniesienie współwłasności?
Koszty zależą od trybu:
- U notariusza – taksa notarialna (od ok. 1.000 zł do nawet 10.000 zł, w zależności od wartości nieruchomości) + opłaty za wypisy i wniosek do księgi wieczystej;
- W sądzie – opłata stała wynosi 300 zł (jeśli jest zgodny projekt podziału) lub 1.000 zł (jeśli współwłaściciele nie są zgodni).
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Sąd lub strony mogą zdecydować o:
- podziale rzeczy wspólnej,
- przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych),
- sprzedaży rzeczy i podziale uzyskanych środków między współwłaścicieli.
Czy można sprzeciwić się zniesieniu współwłasności?
Nie. Każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności (art. 210 Kodeksu cywilnego). Pozostali nie mogą się temu sprzeciwić co do zasady, mogą jednak kwestionować zaproponowany sposób podziału.
Czy roszczenie o zniesienie współwłasności ulega przedawnieniu?
Nie. Zgodnie z art. 220 k.c. roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Kiedy nie można żądać zniesienia współwłasności?
Prawo do żądania zniesienia współwłasności może być ograniczone:
- przepisami szczególnymi (np. ustawą o własności lokali lub ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego),
- umową między współwłaścicielami, która czasowo wyłącza możliwość złożenia takiego żądania – maksymalnie na 5 lat (z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat).
Kto może złożyć wniosek o sądowe zniesienie współwłasności?
Nie tylko współwłaściciel, ale również osoba mająca interes prawny, np. wierzyciel jednego ze współwłaścicieli.
Autor wpisu
r.pr. Emilia Struchowska
Radca prawny specjalizujący się w antywindykacji, egzekucji sądowej i prawie spadkowym. Doświadczenie zdobywała m.in. w kancelariach komorniczych, bankach i spółkach obsługujących fundusze sekurytyzacyjne. Każdą sprawę prowadzi osobiście.
