Czy można stać się właścicielem nieruchomości tylko dlatego, że od lat ją użytkujemy – bez dysponowania aktem notarialnym ? W polskim prawie jest to możliwe dzięki instytucji zasiedzenia. Choć pojęcie to brzmi formalnie, w praktyce dotyczy wielu osób, które przez długi czas władają nieruchomością – domem, działką czy gruntem – jak właściciele, mimo że formalnie nimi nie są.
Zasiedzenie to sposób nabycia prawa własności, który łączy upływ czasu z faktycznym posiadaniem rzeczy. To rozwiązanie budzi jednak wiele pytań: kiedy dokładnie zaczyna się bieg zasiedzenia, jak wykazać jego ciągłość i jakie dowody mogą o tym świadczyć?
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie stanowi instytucję prawną, potwierdzającą nabycie prawa własności określonej rzeczy ruchomej lub nieruchomości po upływie określonego czasu. W odniesieniu do nieruchomości, nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia możliwe jest zarówno przy istnieniu dobrej, jak i złej wiary posiadacza. Warto pamiętać, że zasiedzenie nieruchomości niezależne jest od tego, czy nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, czy też prowadzony jest zbiór dokumentów.
Dla stwierdzenia zasiedzenia istotne znaczenie ma wykazanie samoistnego posiadania nieruchomości, które może nastąpić w dobrej wierze (po upływie 20 lat) lub w złej wierze (po upływie 30 lat).
O samoistnym posiadaniu można mówić w sytuacji, gdy posiadacz określonej rzeczy (ruchomej lub nieruchomości) włada nią jak właściciel. Inaczej mówiąc, posiadacz wykonuje wszelkie uprawnienia składające się na treść prawa własności.
Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęć ,,dobrej wiary’’ i ,,złej wiary’’. W sprawach o zasiedzenie nieruchomości istotne znaczenie ma wykazanie przesłanki ciągłości samoistnego posiadania nieruchomości oraz dobrej lub złej wiary w działaniu.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18.5.2000 r. (III CKN 802/98):
,,dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego’’.
Natomiast:
,,zła wiara to stan psychiczny polegający na pozytywnej wiedzy lub niedbalstwie w tym zakresie, czyli w złej wierze pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie’’.
W ramach podsumowania:
,,dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza właściwa jest chwila uzyskania posiadania nieruchomości’’
(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10.11.1971 r., III CZP 70/71)
Jak liczyć bieg terminu zasiedzenia?
Bieg terminu zasiedzenie rozpoczyna się w chwili objęcia nieruchomości w samoistne posiadanie. Zatem, sądowe potwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga wykazania przez posiadacza samoistnego faktu posiadania nieruchomości oraz faktu władania nieruchomością w sposób ciągły i nieprzerwany przez okres 20 lat (przy zachowaniu dobrej wiary) lub 30 lat (przy zachowaniu złej wiary). Dobra albo zła wiara opisuje stan świadomości posiadacza i ma charakter subiektywny.
Termin zasiedzenia powinien być liczony zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 112 k.c. i następne), czyli:
,,termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca.”
(art. 112 k.c.)
Dla wykazania początku biegu terminu zasiedzenia istotna jest możliwość udowodnienia faktu objęcia nieruchomości w posiadanie (np. w ramach umowy użyczenia). Dokumentami potwierdzającymi władanie nieruchomością przez określony czas mogą stanowić np. potwierdzenia uiszczania podatków od nieruchomości, rachunki i faktury za media, faktury i rachunki potwierdzające poczynione nakłady na nieruchomości.
Kancelaria Radcy Prawnego Emilia Struchowska
Masz pytanie o zasiedzenie nieruchomości?
Ocenimy, czy spełniasz przesłanki zasiedzenia, i przeprowadzimy przez postępowanie sądowe.
Postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia
Stwierdzenie zasiedzenia przez posiadacza samoistnego stwierdza sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym. Postanowienie sądu w danej w sprawie o zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny, czyli stanowi stwierdzenie zasiedzenia z mocy prawa w określonej dacie. Na skutek zasiedzenia posiadacz nabywa prawo własności nieruchomości po upływie określonego okresu posiadania.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy:
,,Prawo nabywcy powstaje niezależnie od praw poprzedniego właściciela, nie występuje następstwo prawne. Zasadą jest, że przy nabyciu pierwotnym wygasają dotychczasowe obciążenia prawa. Od tej zasady istnieją jednak liczne odstępstwa wynikające z unormowań ustawowych lub charakteru czy funkcji obciążenia. Do takich wyjątków należą ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość.’’
(uchwała z dnia 8.7.1975 r., III CZP 51/75)
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to sposób nabycia prawa własności rzeczy (najczęściej nieruchomości) przez osobę, która faktycznie nią włada jak właściciel przez określony czas – 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze.
Co oznacza „posiadanie samoistne”?
Posiadanie samoistne oznacza faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, a więc wykonywanie uprawnień, które normalnie przysługują właścicielowi – np. korzystanie z nieruchomości, ponoszenie kosztów jej utrzymania, dokonywanie remontów, opłacanie podatków itp.
Czym różni się dobra wiara od złej wiary?
- Dobra wiara występuje, gdy posiadacz błędnie, ale w sposób usprawiedliwiony sądzi, że jest właścicielem nieruchomości.
- Zła wiara oznacza, że posiadacz wie lub powinien wiedzieć, iż nieruchomość należy do kogoś innego, ale mimo to nią włada.
Ile lat trzeba mieszkać lub użytkować nieruchomość, aby ją zasiedzieć?
W zależności od stanu świadomości posiadacza:
- 20 lat – jeśli działał w dobrej wierze,
- 30 lat – jeśli działał w złej wierze.
Od kiedy liczy się bieg terminu zasiedzenia?
Termin zasiedzenia rozpoczyna się w dniu objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, czyli w momencie, gdy dana osoba zaczyna władać nią jak właściciel.
Czy można zasiedzieć nieruchomość bez księgi wieczystej?
Tak. Zasiedzenie jest możliwe niezależnie od tego, czy nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, czy też prowadzony jest dla niej jedynie zbiór dokumentów.
Kto stwierdza zasiedzenie?
Sprawy o zasiedzenie rozpoznaje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym. Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza prawo nabyte z mocy samego prawa, po upływie wymaganego okresu.
Czy po zasiedzeniu wygasają prawa poprzedniego właściciela?
Tak, co do zasady – nabycie własności przez zasiedzenie jest nabyciem pierwotnym, czyli niezależnym od poprzedniego właściciela. Jednak niektóre obciążenia (np. ograniczone prawa rzeczowe) mogą nadal istnieć, jeśli wynika to z przepisów szczególnych.
Autor wpisu
r.pr. Emilia Struchowska
Radca prawny specjalizujący się w antywindykacji, egzekucji sądowej i prawie spadkowym. Doświadczenie zdobywała m.in. w kancelariach komorniczych, bankach i spółkach obsługujących fundusze sekurytyzacyjne. Każdą sprawę prowadzi osobiście.
