Akty własności ziemi wydawane przez urzędy na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych pełniły podobną funkcję jak nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Sytuacja zmieniła się w 1982 r. — od tego momentu nabycie własności nieruchomości rolnej w drodze uwłaszczenia przeszło z postępowania administracyjnego do postępowania sądowego.
Obecnie zarówno zasiedzenie, jak i uwłaszczenie wymagają orzeczenia sądu, które ma charakter deklaratoryjny – czyli jedynie potwierdza fakt nabycia prawa własności. Co ważne, osoba, która spełnia warunki do nabycia nieruchomości w drodze uwłaszczenia, nie może równocześnie dochodzić jej nabycia poprzez zasiedzenie. Nie wyklucza to jednak sytuacji, w której inna osoba mogłaby nabyć tę samą nieruchomość przez zasiedzenie, jeśli spełni ku temu odpowiednie przesłanki.
Co to jest uwłaszczenie nieruchomości rolnej?
Uwłaszczenie to instytucja prawna potwierdzająca nabycie prawa własności nieruchomości rolnej. Jest zbliżona do zasiedzenia, lecz opiera się na odrębnych przepisach — ustawie z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
Za gospodarstwo rolne uważano wszystkie należące do tej samej osoby nieruchomości rolne, które stanowiły lub mogły stanowić zorganizowaną całość gospodarczą wraz z budynkami, urządzeniami, inwentarzem żywym i martwym, zapasami oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Natomiast, za nieruchomość rolną nie uważało się terenów położonych w obrębie zwartej zabudowy miast i osiedla oraz nieruchomości należących do tej samej osoby, jeżeli ich łączny obszar nie przekraczał 0,2 ha.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy:
,,Przedmiotem uwłaszczenia na podstawie art. 1 ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, mogą być i takie nieruchomości, które pod względem obszarowym nie odpowiadają pojęciu nieruchomości rolnej w rozumieniu kodeksu cywilnego np. działki jedno – i kilkuarowe, jeżeli wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co oznacza, że wraz z innymi nieruchomościami stanowią gospodarstwo rolne, bądź gospodarstwo takie jest prowadzone wyłącznie na tych nieruchomościach.’’
(postanowienie SN z dnia 13.06.1984 r. III CRN 108/84)
Przesłanki nabycia własności nieruchomości w drodze uwłaszczenia
Sądowe potwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości w drodze uwłaszczenia wymaga spełnienia następujących przesłanek:
- Objęcia nieruchomości w posiadanie przez rolnika lub jego poprzednika na podstawie zawartej bez przewidzianej prawem formy umowy (sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy dożywocia lub innej umowy o przeniesienie własności)
- Nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego
- Wykazania samoistnego posiadania nieruchomości przez rolnika w dniu 4 listopada 1971 r.
Kim jest rolnik w rozumieniu przepisów?
Przepisy ustawy nie zawierają definicji „rolnika”. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy (postanowienie z dnia 22 października 2004 r., II CK 451/04):
,,Rolnikiem w rozumieniu ustawy jest osoba, która w 1971 r. legitymowała się kwalifikacjami rolniczymi o charakterze praktycznym bądź teoretycznym, względnie osobiście lub przy pomocy członków rodziny (pozostających z nią we wspólności domowej) prowadziła indywidualne gospodarstwo rolne, z tym nawet zastrzeżeniem, że praca w tym gospodarstwie nie musiała stanowić dla niej stałego zatrudnienia i wyłącznego źródła utrzymania”.
(postanowienie SN z dnia 22.10.2004 r. II CK 451/04).
Kancelaria Radcy Prawnego Emilia Struchowska
Chcesz uregulować własność nieruchomości rolnej?
Przeprowadzimy Cię przez całe postępowanie — od oceny szans po finalne orzeczenie.
Postępowanie sądowe
Nabycie nieruchomości rolnych przez posiadacza samoistnego stwierdza sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w trybie nieprocesowym. W postanowieniu sąd określa położenie, obszar oraz osobę właściciela. Stanowi to podstawę do wpisu nowego stanu własności w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów.
Postępowanie o uwłaszczenie nieruchomości rolnej jest wolne od opłat sądowych — to istotna różnica w stosunku do zasiedzenia.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czym jest uwłaszczenie nieruchomości rolnych?
Uwłaszczenie to instytucja prawna, która umożliwia potwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości rolnej. Działa podobnie jak zasiedzenie, ale odbywało się na podstawie odrębnych przepisów, głównie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych oraz przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28.11.1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych
Czym różni się uwłaszczenie od zasiedzenia?
Obie instytucje prowadzą do nabycia prawa własności, ale różnią się m.in. podstawą prawną, długością wymaganego czasu posiadania oraz szczegółami postępowania. W przypadku uwłaszczenia niezbędne było spełnienie warunków określonych w ustawie o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
Kto może skorzystać z uwłaszczenia?
Osoba, która objęła nieruchomość rolną w posiadanie przed 4 listopada 1971 r., była rolnikiem w rozumieniu przepisów, i spełniała określone przesłanki – np. posiadała ziemię na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego.
Jakie są warunki uwłaszczenia?
Aby sąd potwierdził nabycie własności w drodze uwłaszczenia, trzeba w szczególności wykazać fakt:
- objęcia nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy (np. sprzedaży, darowizny) zawartej bez zachowania formy notarialnej,
- że nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego,
- iż rolnik był jej samoistnym posiadaczem 4 listopada 1971 r.
Jak wygląda postępowanie sądowe w sprawie uwłaszczenia?
Postępowanie toczy się przed sądem rejonowym w trybie nieprocesowym. Sąd ustala, kto nabył prawo własności, jaki jest obszar i położenie nieruchomości. Orzeczenie stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej i ewidencji gruntów.
Czy postępowanie uwłaszczeniowe wiąże się z opłatami sądowymi?
Nie – postępowanie sądowe w sprawie uwłaszczenia nieruchomości rolnej jest wolne od opłat.
Czy można jednocześnie dochodzić uwłaszczenia i zasiedzenia tej samej nieruchomości?
Nie – jeśli ktoś spełnia warunki do uwłaszczenia, nie może domagać się zasiedzenia tej samej nieruchomości. Jednak możliwe jest, że inna osoba nabędzie tę nieruchomość przez zasiedzenie, jeśli spełnia ku temu warunki.
Autor wpisu
r.pr. Emilia Struchowska
Radca prawny specjalizujący się w antywindykacji, egzekucji sądowej i prawie spadkowym. Doświadczenie zdobywała m.in. w kancelariach komorniczych, bankach i spółkach obsługujących fundusze sekurytyzacyjne. Każdą sprawę prowadzi osobiście.
