Zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może znacząco zwiększyć jego wartość. Z zaistniałą zmianą może wiązać się również obowiązek zapłaty tzw. renty planistycznej. Czym dokładnie jest ta opłata, kiedy powstaje obowiązek jej zapłaty i kto ją nalicza? Wyjaśniamy w poniższym artykule.
Co to jest renta (opłata) planistyczna ?
Renta planistyczna (zwana też opłatą planistyczną) to jednorazowa opłata, którą gmina pobiera od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jeśli spełnione są łącznie dwa warunki:
- wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
- właściciel sprzedał tę nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany.
Podstawę prawną renty planistycznej stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwana dalej: ,,u.z.p.p.’’). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Choć opłata planistyczna ma cechy daniny publicznoprawnej, nie stosuje się do niej przepisów Ordynacji podatkowej. Oznacza to m.in., że gmina nie może naliczać odsetek za zwłokę w trybie podatkowym — zastosowanie ma Kodeks postępowania administracyjnego.
Kto i kiedy wszczyna postępowanie?
Postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wszczynane z urzędu — to gmina, nie właściciel, inicjuje procedurę. Dzieje się tak automatycznie, ponieważ notariusz po sporządzeniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości przekazuje jego kopię do urzędu gminy.
Gmina zleca następnie rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, który określa:
- wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego (uwzględniając poprzednie przeznaczenie terenu),
- wartość nieruchomości po uchwaleniu planu (uwzględniając nowe przeznaczenie terenu).
Na podstawie tego operatu wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję o wysokości renty planistycznej.
Kluczowy termin: postępowanie musi zostać wszczęte przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Po tym terminie gmina traci prawo do naliczenia opłaty.
Ile wynosi renta planistyczna?
Stawkę renty planistycznej ustala rada gminy w drodze uchwały — jednak nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wzrost wartości oblicza się jako różnicę między:
- wartością nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego,
- wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu.
Wysokość stawki procentowej różni się w zależności od gminy — dlatego warto sprawdzić uchwałę obowiązującą w miejscowości, gdzie leży nieruchomość, zanim zdecydujesz się na sprzedaż.
Kancelaria Radcy Prawnego Emilia Struchowska
Dostałeś decyzję o rencie planistycznej i nie wiesz, czy naliczono ją prawidłowo?
Przeanalizujemy operat szacunkowy i ocenimy szanse odwołania.
Rozłożenie renty planistycznej na raty
Opłata planistyczna może zostać rozłożona na raty — ale tylko na wniosek zobowiązanego, złożony przed uprawomocnieniem się decyzji o ustaleniu opłaty. Wniosek powinien być należycie uzasadniony (np. trudna sytuacja finansowa).
Decyzja o rozłożeniu na raty ma charakter uznaniowy — organ administracyjny nie ma ustawowego obowiązku jej uwzględnienia. Dlatego warto wcześniej skonsultować, jak sformułować wniosek, by zwiększyć szanse na pozytywną odpowiedź.
Od decyzji w sprawie rozłożenia na raty przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO).
Czy można odwołać się od decyzji o rencie planistycznej?
Tak — i warto z tego prawa korzystać. Najczęstsze podstawy odwołania to:
- wadliwy operat szacunkowy — błędna metodologia wyceny, nieaktualne dane, nieuwzględnienie istotnych cech nieruchomości,
- upływ 5-letniego terminu — wszczęcie postępowania po terminie skutkuje bezprzedmiotowością decyzji,
- brak wzrostu wartości —jeśli wartość nieruchomości faktycznie nie wzrosła po zmianie planu, opłata nie powinna być naliczona.
Odwołanie od decyzji o ustaleniu renty planistycznej składa się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od jej doręczenia.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czym jest renta planistyczna?
To opłata pobierana przez gminę od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jeśli jej wartość wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a nieruchomość została sprzedana.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty renty planistycznej?
Obowiązek zapłaty powstaje, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty sprzeda nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego (lub jego zmiany), który podniósł wartość tej nieruchomości.
Kto ustala wysokość opłaty planistycznej?
Wysokość stawek jest ustalana jest w drodze uchwały rady gminy, zaś sama opłata naliczana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jaka jest maksymalna wysokość renty planistycznej?
Wysokość opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Czy można rozłożyć opłatę planistyczną na raty?
Tak, ale tylko na wniosek zobowiązanego, złożony przed uprawomocnieniem się decyzji o opłacie. Decyzja o rozłożeniu ma charakter uznaniowy.
Czy można odwołać się od decyzji o ustaleniu opłaty ?
Tak. Odwołanie przysługuje do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO).
Autor wpisu
r.pr. Emilia Struchowska
Radca prawny specjalizujący się w antywindykacji, egzekucji sądowej i prawie spadkowym. Doświadczenie zdobywała m.in. w kancelariach komorniczych, bankach i spółkach obsługujących fundusze sekurytyzacyjne. Każdą sprawę prowadzi osobiście.
