Wstęp
Współwłasność rzeczy — szczególnie nieruchomości, często bywa źródłem konfliktów i nieporozumień pomiędzy właścicielami. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość jej zniesienia, tak aby każdy ze współwłaścicieli mógł samodzielnie decydować o swoim majątku. W poniższym artykule wyjaśniam, jak wygląda procedura zniesienia współwłasności, czym różni się tryb umowny od sądowego oraz jakie obowiązki i koszty wiążą się z każdym z nich.
Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności rzeczy może nastąpić w dwóch trybach, mianowicie:
- Umownym – możliwość skorzystania z umownego trybu zniesienia współwłasności jest zależna od zgodnej woli i ustaleń wszystkich współwłaścicieli określonej rzeczy. W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego. Jest to forma znacznie szybsza, niż postępowanie sądowe, ale może wiązać się z obowiązkiem poniesienia sporych kosztów, które są zależne od wartości nieruchomości. Koszt zniesienia współwłasności u notariusza składa się z taksy notarialnej (która może wynieść od 1.000,00 zł do nawet 10.000,00 zł), opłaty za wypisy aktu notarialnego, opłaty za złożenie wniosku do ksiąg wieczystych.
- Sądowym – w praktyce, najczęściej jest stosowany w przypadku braku porozumienia współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności. Podmiotami uprawnionymi do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności w trybie sądowym są nie tylko współwłaściciele, ale również inne osoby posiadające interes prawny np. wierzyciel osobisty jednego ze współwłaścicieli rzeczy. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd decyduje o następujących kwestiach: roszczeniach współwłaścicieli dotyczących korzystania przez nich z rzeczy będącej przedmiotem współwłasności w szerszym zakresie niż przewidziany ich udziałem, roszczeniach związanych z nakładami poniesionymi na rzecz wspólną. W przypadku sądowego trybu zniesienia współwłasności o sposobie jej zniesienia decyduje sąd, po uprzednim wysłuchaniu uczestników postępowania. Postanowienie sądu w przedmiocie zniesienia współwłasności ma charakter konstytutywny. Opłata od wniosku o sądowe zniesienie współwłasności jest opłatą stałą wynoszącą 1.000,00 zł (w przypadku braku zgodności co do podziału) lub 300,00 zł (w przypadku zgodnego projektu podziału rzeczy).
Sposoby zniesienia współwłasności
Zarówno w trybie umownym, jak i sądowym można skorzystać z różnych sposobów zniesienia współwłasności. W tym zakresie wyróżnia się trzy możliwości:
- podział rzeczy wspólnej,
- przyznanie na własność rzeczy jednemu ze współwłaścicieli,
- sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanych z tego tytułu środków według wielkości udziałów,
Należy pamiętać, że w przypadku sądowego trybu zniesienia współwłasności, niezależnie od woli i stanowiska uczestników postępowania, sąd jest władny dokonać wyboru sposobu zniesienia współwłasności, odpowiedniego do zaistniałych okoliczności faktycznych.
Czy można się nie zgodzić na zniesienie współwłasności?
W świetle obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego (art. 210 k.c.) każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności. Co istotne, uprawnienie te jest niezależne od tego, jakiej wielkości udziałem współwłaściciel dysponuje. Oznacza to, że pozostali współwłaściciele nie mogą zakwestionować żądania co do zasady (czyli samego zamiaru zniesienia współwłasności), a co najwyżej przysługuje im uprawnienie do zakwestionowania zaproponowanej formy rozliczenia. Należy pamiętać, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.).
Kiedy nie można znieść współwłasności?
Możliwość domagania się zniesienia współwłasności może polegać ograniczeniom wynikającym z przepisów określonej ustawy (np. art. 3 ustawy o własności lokali, czy art. art. 2a ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) lub z czynności prawnej (czyli w drodze umowy). Umowa wyłączająca uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być zawarta w dowolnej formie. Roszczenie wynikające z treści umowy może zostać ujawnione w dziale III. księgi wieczystej określonej nieruchomości. Warto zapamiętać, że w takim przypadku wpis może zostać ujawniony w treści księgi wieczystej, jeśli umowa została zawarta w formie pisemnej z poświadczonymi podpisami notarialnie lub w formie aktu notarialnego. Termin wyłączenia w zakresie możliwości żądania zniesienia współwłasności nie może być dłuższy niż 5 lat, jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu, możliwe jest jego przedłużenie na okres do 5 lat (art. 210 § 1 k.c.).
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
- Czym jest zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności to proces prawny, który ma na celu zakończenie wspólnego posiadania jednej rzeczy (np. nieruchomości) przez kilka osób. Może polegać na podziale fizyczny rzeczy, przyznaniu rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż rzeczy i podziale uzyskanych pieniędzy. Proces ten może być przeprowadzony na drodze umowy lub postępowania sądowego. - W jaki sposób można znieść współwłasność?
Zniesienie współwłasności rzeczy może nastąpić w jednym z dwóch trybów: umownym (gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na sposób zniesienia współwłasności) lub sądowym (gdy nie ma porozumienia między współwłaścicielami, wówczas o sposobie zniesienia decyduje sąd). - Ile kosztuje zniesienie współwłasności?
Koszty zależą od trybu:- U notariusza – taksa notarialna (od ok. 1.000 zł do nawet 10.000 zł, w zależności od wartości nieruchomości) + opłaty za wypisy i wniosek do księgi wieczystej;
- W sądzie – opłata stała wynosi 300 zł (jeśli jest zgodny projekt podziału) lub 1.000 zł (jeśli współwłaściciele nie są zgodni).
- Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Sąd lub strony mogą zdecydować o:- podziale rzeczy wspólnej,
- przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych),
- sprzedaży rzeczy i podziale uzyskanych środków między współwłaścicieli.
- Czy można sprzeciwić się zniesieniu współwłasności?
Nie. Każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności (art. 210 Kodeksu cywilnego). Pozostali nie mogą się temu sprzeciwić co do zasady, mogą jednak kwestionować zaproponowany sposób podziału. - Czy roszczenie o zniesienie współwłasności ulega przedawnieniu?
Nie. Zgodnie z art. 220 k.c. roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. - Kiedy nie można żądać zniesienia współwłasności?
Prawo do żądania zniesienia współwłasności może być ograniczone:- przepisami szczególnymi (np. ustawą o własności lokali lub ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego),
- umową między współwłaścicielami, która czasowo wyłącza możliwość złożenia takiego żądania – maksymalnie na 5 lat (z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat).
- Kto może złożyć wniosek o sądowe zniesienie współwłasności?
Nie tylko współwłaściciel, ale również osoba mająca interes prawny, np. wierzyciel jednego ze współwłaścicieli.
Kontakt
Jeśli potrzebujesz bardziej szczegółowej pomocy w powyższym temacie, zapraszamy do kontaktu:
- tel: 669 815 489
- e-mail: kancelaria@krpes.com.pl
- Formularz kontaktowy: Skontaktuj się.
